Actualidad Tributaria

¿Cuál es su base imponible? (R.G. 2139/06, art. 5)

La retención del 3% deberá calcularse sobre el precio de transferencia que surja de la escritura respectiva. Ese precio de transferencia no podrá ser inferior al de la base imponible fijada a los efectos del impuesto inmobiliario o tributo equivalente, anterior a la fecha de otorgamiento de la escritura. En el caso de transmisiones por subasta pública se tomará en cuenta la fecha del auto de aprobación del remate.

En el supuesto que el precio de la operación se pactara en moneda extranjera, a efectos de determinar en moneda de curso legal el importe sujeto a retención, se tomará el tipo de cambio vendedor para la moneda extranjera en cuestión, del Banco de la Nación Argentina vigente al cierre del día hábil cambiario inmediato anterior al que se efectúe el pago.

¿En qué casos no se encuentra alcanzada por el Impuesto a las Ganancias la venta de un campo? (ley 20.628 de Impuesto a las Ganancias, art. 2, puntos 1 y 2; D.R. 862/2019, art. 133)

La venta de campos no se encuentra alcanzada por el impuesto a las ganancias cuando se den alguna de estas dos circunstancias: a) el titular de dominio sea una persona física o sucesión indivisa que los ha mantenido inexplotado, o b) que habiendo estado afectados a una explotación unipersonal hubieran transcurrido 2 (dos) años de la última operación comprendida dentro de la actividad de dicha empresa, debiendo el vendedor dejar manifestada tal circunstancia en la escrituras correspondiente. En cualquiera de estos dos casos la operación se encuentra comprendida en los términos del impuesto a la transferencia de inmuebles.

¿Cómo se procede en el caso de permuta de inmuebles? (R.G. 2139/06, art.15)

En las operaciones de permuta, únicamente procederá practicar la retención cuando el precio se integre parcialmente mediante una suma de dinero. Aplicando sobre dicha suma la alícuota del 3%.

¿Cómo se practica la retención cuando vende un sujeto residente en el exterior? (R.G. 2139/05 arts. 20,21,22)

Cuando el enajenante sea un sujeto residente en el exterior se retendrá, con carácter de pago único y definitivo, el importe del gravamen que se indique en el “Certificado de Retención” que extenderá la AFIP a solicitud del representante de dicho sujeto.

¿Debe actuar el notario como agente de retención en una transferencia de capital social? (Ley 26.893 –vig. 23.09.2013- y Ley de Impuesto a las Ganancias – t.o. 2019- )

Desde la vigencia de la ley 26.893, los resultados provenientes de la enajenación, cambio, permuta, disposición de acciones, cuotas y participaciones sociales, títulos, bonos y demás valores que no coticen en bolsa, obtenidos por personas físicas y sucesiones indivisa, quedaron alcanzadas por el impuesto a las ganancias.

La ley de Impuesto a las Ganancias modificada por los leyes 27430 y 27541, grava con el impuesto cedular, a las siguientes alícuotas, según se trate de resultados provenientes de:

1. Títulos públicos, obligaciones negociables, títulos de deuda, cuotapartes de fondos comunes de inversión, como cualquier otro título o bono y demás valores:

1.1. En todos los casos en moneda nacional sin cláusula de ajuste: 5%

1.2. En todos los casos en moneda nacional con cláusula de ajuste o en moneda extranjera: 15%

2. Acciones, valores representativos y certificados de depósitos de acciones y demás valores, certificados de participación de fideicomisos financieros y cuotas partes de fondos comunes de inversión del segundo párrafo del artículo 1 de la ley 24.083, que cotizan en bolsas o mercados de valores autorizados por la C.N.V. que no cumplan los requisitos para encuadrar en la exención del inc. u del art. 26 de la LIG., o que no cotizan en bolsas o mercados de valores: 15%

Si bien hasta la fecha no se ha implementado ningún régimen de retención nuevo al respecto, cabe mencionar que la AFIP, determinó que se encuentra plenamente vigente el régimen de retención dispuesto por la R.G. 1107/01, el cual alcanza a las operaciones de compraventa, cambio, permuta o disposición de acciones que no coticen en bolsas o mercados de valores, efectuadas por personas físicas y sucesiones indivisas residentes en el país.

Por otra parte, el régimen de retención sobre las operaciones de transferencia onerosa de cuotas y participaciones sociales previsto en la R.G. 2139/06 quedó sin efecto por la R.G. 4190/2018, vigente a partir de 12.01.2018.

¿Cuál es su base imponible? (ley 23.905, art. 11; R.G. 2141/06, art. 5)

El impuesto a la transferencia de inmuebles se calcula sobre el precio de transferencia que surja de la “escritura traslativa de dominio, boleto de compraventa o documento equivalente”.

¿Cómo proceder cuando existen residentes en el exterior? (R.G. 2141/06, arts. 21, 26, 27 y 28)

De tratarse de transferencia de inmuebles pertenecientes a personas físicas o sucesiones indivisas, residentes en el exterior, dichos residentes o sus representantes deberán solicitar un “certificado de retención”. Los notarios deberán retener el importe que surja del mismo. Si el precio se expresara en moneda extranjera, el notario deberá reliquidar el gravamen, convirtiendo el importe sujeto a retención, al tipo de cambio vendedor del Banco de la Nación Argentina para la moneda de que se trate, vigente al cierre del día hábil inmediato anterior al de producción del hecho imponible.

¿El aporte de dominio está alcanzado? (ley 23.905, art. 9; R.G. 2141/06, art. 4)

El aporte de dominio de inmuebles a sociedades está alcanzado por el impuesto.

¿A partir de qué monto debe tramitarse? (R.G. 2371/07, art. 3)

Cuando en las transmisiones onerosas de dominio inmobiliario alcance $22.810.177.- cualquiera de los siguientes conceptos: a) precio de la operación; b) base imponible a los efectos del pago de los impuestos inmobiliarios o tributos similares; c) base imponible a los efectos del pago del impuesto de sellos; d) valor fiscal vigente.

¿Cómo deben considerarse los casos de transmisiones de parte indivisa? (R.G. 2371/07, art. 3)

Se deberá considerar el precio de la parte indivisa que se transfiere o el valor proporcional del inmueble según: a) base imponible a los efectos del pago de los impuestos inmobiliarios o tributos similares; b) base imponible a los efectos del pago del impuesto de sellos; c) valor fiscal vigente.
Ejemplo: Venta de mitad indivisa de un inmueble. Precio de la operación: $18.000.000.-; valuación fiscal al acto: $21.000.000; base imponible para el impuesto inmobiliario: $23.000.000-.

Conclusión: en el caso ejemplificado, no debe presentarse COTI, porque el precio es inferior a $22.810.177.- y la base imponible más alta ($23.000.000.-) debe proporcionarse a la parte indivisa transferida (lo que resulta en $11.500.000.-).

¿En qué casos corresponde cuando se transmiten simultáneamente inmueble y acciones? (R.G. 2371/07, art. 3)

La obligación queda configurada cuando el precio consignado o la base imponible a los efectos del pago de los impuestos inmobiliarios o tributos similares y/o del impuesto de sellos que graven la transmisión o el valor fiscal vigente del inmueble, considerado en su conjunto, resulte igual o superior a $22.810.177.-.

¿Las ventas judiciales están alcanzadas? (R.G. 2371/07, art. 4 inc. d)

Las ventas judiciales están exceptuadas de la obligación de generar el COTI. Comprenden transferencias de dominio de bienes inmuebles efectuadas en cumplimiento de sentencias, resoluciones y/o remates judiciales, entro otros: procesos de quiebra, concursos preventivos, juicios de usucapión, etc.

¿Qué sucede cuando el monto de la transferencia consignado en la escritura traslativa de dominio es inferior en un porcentaje igual o mayor al 30% respecto del informado en el COTI? (R.G.2371/07, art.15)

Cuando el monto de la transferencia declarado en la escritura traslativa de dominio resulte inferior en un porcentaje igual o mayor al treinta por ciento (30%) respecto del monto informado en el COTI, el escribano al informarlo deberá consignar si en la transacción las partes hubieran suscripto boleto de compraventa o documento equivalente.

¿Se debe dejar constancia en la escritura del “Certificado de Bienes Inmuebles? (R.G. 2415, Art.2)

Una vez informado el COTI, el sistema informático emitirá el “Certificado de Bienes Inmuebles”, debiendo entregarse copia a las partes intervinientes. Cuando con posterioridad se proceda a la constitución de derechos reales o sus cancelaciones o modificaciones –totales o parciales- sobre los bienes inmuebles respecto de los cuales se verificó e informó el COTI, el escribano interviniente deberá dejar constancia –en el protocolo y en el texto de la respectiva escritura matriz- de la exhibición del “Certificado de Bienes Inmuebles” obtenido en oportunidad de haberse efectuado la transferencia del bien inmueble o, de corresponder, su inexistencia.

¿La no presentación de COTI por parte del transmitente es impedimento para llevar a cabo el acto escriturario?

La falta de presentación del Código de Transferencia de Inmuebles -COTI- por parte del transmitente al Notario/a autorizante no impide celebrar el acto escriturario.-Fuente:. ABC/Pregunta Frecuentes de sitio WEB la AFIP (ID 7066458 – 03/04/2008)-.

En tal circunstancia, el Notario/a deberá dejar constancia en el texto de la escritura de la falta de presentación del COTI por parte del transmitente, debiendo informar la operación a través del programa aplicativo “AFIP DGI – CITI ESCRIBANOS” en cumplimiento con el Régimen de Información establecido por la Resolución General (AFIP) Nº 3034/2011.

¿Cuáles son las consecuencias que produce la falta de presentación del COTI?

Por una lado, la falta de cumplimiento por parte del vendedor y, de corresponder, de la inmobiliaria interviniente, de obtener el Código Oferta de Transferencia de Inmuebles -COTI-, los hará pasible de las sanciones previstas en la Ley Nº 11683 de Procedimiento Fiscal que impone multas graduales por omisión de presentar declaraciones juradas informativas -artículo agregado a continuación del artículo 38-, por incumplimiento a los deberes formales -artículo 39- y por incumplimientos a requerimientos de presentación de DDJJ informativas -artículo agregado a continuación del artículo 39-.

Por otra parte, al no contar el Notario/a con el Código de Transferencia de Inmueble -COTI- para su verificación e información no podrá generar el “Certificado de Bienes Inmuebles”, en este sentido deberá tener en consideración lo dispuesto por la Resolución General (AFIP) Nº 2415/2008 cuyo artículo 2º dispone lo siguiente:“A los fines establecidos en el segundo párrafo del Artículo 103 de la Ley Nº 11.683, texto ordenado en 1998 y sus modificaciones, cuando con posterioridad a la vigencia de la Resolución General Nº 2371, se proceda a la constitución de derechos reales o sus cancelaciones o modificaciones —totales o parciales— sobre los bienes inmuebles comprendidos en dicha norma, el escribano interviniente deberá dejar constancia —en el protocolo y en el texto de la respectiva escritura matriz— de la exhibición del «Certificado de Bienes Inmuebles» obtenido en oportunidad de haberse efectuado la transferencia del bien inmueble o, de corresponder, su inexistencia.

¿Qué operaciones deben informarse? (R.G. 3034, art. 5)

1. Constitución, cesión y cancelación de hipotecas sobre inmuebles que garanticen mutuos, excepto cuando el acreedor hipotecario sea una institución bancaria perteneciente totalmente al Estado Nacional, Provincial, Municipal o al Gobierno de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires;
2. Escrituras que sirvan de título a la transmisión del dominio de inmuebles, en todos los casos cuando son a título gratuito y sólo cuando no se haya emitido el “Certificado de Bienes Inmuebles” cuando son a título oneroso. En ambos casos es irrelevante el monto de la operación o la valuación de los inmuebles;
3. Actos simultáneos.

¿Deben informarse las donaciones de bienes inmuebles? (R.G. 3034, art.5)

Si, deben informarse las escrituras de donación de bienes inmuebles. El aplicativo prevé la información en “Actos Gratuitos”

¿Deben informarse las ventas por subasta se informa? (R.G. 3034, art.5)

Las ventas por subasta deben informarse como cualquier otra transacción de inmueble.

¿Corresponde la presentación si no se efectuaron operaciones? (R.G. 3034, art.9)

La obligación de presentar la información deberá cumplirse hasta el último día hábil administrativo de mes inmediato siguiente al mes que se informa, aún cuando no se hubieran efectuado operaciones correspondientes al presente régimen. En este supuesto, se informará a través de la sistema la novedad “SIN MOVIMIENTO”.

¿Deben informase las escrituras traslativas de dominio por las que se emitió el “Certificado de Bienes Inmuebles? (R.G. 3034, art. 5)

No corresponde suministrar información respecto de escrituras traslativas de dominio de bienes inmuebles por las cuales se haya emitido el “Certificado de Bienes Inmuebles”.

¿Qué operaciones deben informarse? (art. 7)

Se deben informar operaciones de transferencia y/o cesión total o parcial a título gratuito u oneroso de títulos, acciones y participaciones o equivalentes en el capital social de determinadas sociedades sin oferta pública y títulos valores con oferta pública emitidos por sujetos radicados en el país o en el exterior cuando a partir de las mismas se produzca una modificación en el control societario.

¿Con qué plazo cuenta el notario para cumplir su obligación? (art. 8)

10 días hábiles desde el otorgamiento.

¿Por qué medio debe informarse? (art. 8)

Mediante transferencia electrónica de datos a través del sitio “Web” de la AFIP, ingresando al servicio “Registración de Transferencia de Participaciones Societarias”.

¿Qué operaciones deben informarse? (art. 1)

Toda operación económica, cualquiera sea su naturaleza, aún a título gratuito, concertada entre residentes en el país y quienes actúen en carácter de representantes de sujetos o entes del exterior. Excepto que se trate de operaciones exclusivamente de compraventa de inmuebles que se informen a través del aplicativo CITI-ESCRIBANOS (R.G. 2385/08).

¿Qué obligaciones debe cumplir el notario? (arts. 3 y 6)

Deberá solicitar al representante del sujeto del exterior la “Constancia de Empadronamiento” (que acredita el vínculo entre el representante y el representado), quedando en su poder una copia. Para obtener dicha constancia el representante deberá empadronarse como tal ante la AFIP, mediante transferencia electrónica de datos a través del sitio Web institucional. El sistema emitirá una constancia que acreditará dicho empadronamiento, por cada sujeto o ente representado, la que contendrá un “Código” que aludirá al vínculo representante-representado.

¿Por qué medio debe informarse? (art. 7)

La información a transferir se elaborará utilizando el programa aplicativo denominado “AFIP-DGI -Terceros Intervinientes- Versión 3.0 Release 0”.

¿Debe inscribirse ante la UIF el escribano adscripto? (R.50/2011, Modificada por R.47/2024)

Tanto el Escribano Titular como el Adscripto deben inscribirse ante la UIF.

¿Quién debe reportar las operaciones el Escribano Titular o el Escribano Adscripto? (R.242/2023, arts.27 y 28)

El Reporte Sistemático Mensual (RSM) de actividades específicas solo deberá ser remitido por el Escribano Titular del registro entre el día 1 y el 15 inclusive de cada mes, y referir a las operaciones realizadas en el mes calendario anterior.

El Reporte Sistemático Anual (RSA) deberá ser reportado por el Escribano Titular del registro entre el 2 de enero y el 15 de marzo inclusive de cada año, respecto del año calendario anterior.

Tanto el Escribano Titular como el Adscripto deberán reportar todo hecho u operación sospechosa de lavado de activos o financiación del terrorismo (ROS y RFT), en los plazos que se indican a continuación:

1. Operación sospechosa de Lavado de Activos (LA): remitir el reporte en el plazo de VEINTICUATRO (24) HORAS, computados a partir de que el Sujeto Obligado concluya que la operación reviste tal carácter. Asimismo, la fecha de reporte no podrá superar los NOVENTA (90) DIAS CORRIDOS contados desde la fecha en que la Operación Sospechosa de Lavado de Activos fue realizada o tentada.

2. Operación sospechosa de Financiación del Terrorismo (FT): remitir el reporte en el plazo de VEINTICUATRO (24) HORAS, computadas a partir de la fecha de la operación realizada o tentada. .

3. Operación sospechosa de Financiamiento de la Proliferación de Armas de Destrucción Masiva: remitir el reporte en el plazo de VEINTICUATRO (24) HORAS, computadas a partir de la fecha de la operación realizada o tentada.

¿Cuándo debe requerirse la documentación respaldatoria? (R. 242/2023). A partir del 1° de marzo de 2024:

La documentación respaldatoria del origen lícito de fondos debe requerirse de conformidad con los procedimientos de debida diligencia aplicable todos los clientes, teniendo en cuenta el nivel de riesgo asignado a cada uno de ellos, independientemente del monto de la operación.

¿Cuáles operaciones deben informarse en el Reporte Sistemático Mensual (RSM)? (R. 242/2023). A partir del 1° de marzo de 2024:

1. Transferencias de dominio por compra y/o venta de bienes inmuebles en efectivo superiores a SETENCIENTOS (700) Salarios Mínimo, Vitales y Móviles. Para el periodo que abarca el 1° de marzo al 30 de junio son $109.200.000.-

2. Constitución de personas jurídicas.

3. Cesión de participaciones societarias.

4. Transferencias de dominio por compra y/o venta de bienes inmuebles ubicados en las Zonas de Frontera para desarrollo y Zona de seguridad de fronteras establecidas por el Decreto 253/18, superiores a SETENCIENTOS (700) Salarios Mínimo, Vitales y Móviles. Para el periodo que abarca el 1° de marzo al 30 de junio son $109.200.000.-

5. Constitución de Fideicomisos.

¿En dónde debe formularse la declaración acerca de las personas políticamente expuestas? (R. 35/2023 vigente a partir del 1° de abril de 2023)

La declaración jurada puede constar en la escritura o bien en otro soporte papel que quedará en poder del notario.

¿Cuándo se considera operado el hecho imponible? (art. 314, C.F., t. o. 2011)

1. para herencias o legados, en la fecha el deceso del causante;
2. para donaciones, en la fecha de aceptación;
3. para los demás casos, en la fecha de celebración de los actos que le sirvieron de causa.

¿Qué ocurre cuando el beneficiario y el inmueble a transmitirse están ubicados en diferentes demarcaciones? (art. 318, C.F., t. o. 2011)

Son contribuyentes del impuesto los beneficiarios de una transmisión gratuita de bienes cuando:

1. se encuentren domiciliados en la Provincia; o
2. el enriquecimiento patrimonial provenga de una transmisión gratuita de bienes existentes en el territorio de la Provincia.

¿Cuáles son los montos hasta los cuales no corresponde el pago del tributo? (art. 58, Ley Impositiva 15.479 para el ejercicio fiscal 2024):

Si se trata de progenitores, hijos/as y cónyuge: $8.488.486.-, en los demás casos: $2.038.752.-.

¿Existe modalidad de pago en cuotas? (art. 321 bis, C.F – Ley 10397 (t.o.2011) y modificatorias)

Sí, para acceder a la modalidad de pago en cuotas a partir del 1º de julio de 2020 por Resolución Normativa Nº38/2020 se estableció que los contribuyentes y responsables podrán, utilizando su CUIT y su Clave de Identificación Tributaria (CIT), ingresar a través de la aplicación “Sistema Integral de Reclamos y Consultas (SIRyC), disponible en el sitio oficial de internet de la Agencia de Recaudación (www.arba.gov.ar), a fin formalizar la solicitud de facilidades de pago en cuotas para la cancelación de obligaciones no vencidas, es decir, antes de operado el vencimiento original legalmente dispuesto con carácter general para el pago del tributo. La Agencia de Recaudación realizará los controles y validaciones correspondientes e informará al interesado, a través del mismo Sistema, las modalidades de pago, según el caso. Actualmente se otorgan hasta 36 cuotas dependiendo del monto de impuesto a abonar.