Registración Inmobiliaria

Consulta: Calificación registral acerca de la existencia de inscripción del liquidador en la Dirección Provincial de Personas Jurídicas al efecto de otorgar la adjudicación de inmuebles de una sociedad por liquidación de la misma.

Respuesta: De acuerdo a la DTR 12/91 (art.8) debe calificarse si existe la inscripción de liquidador.

Consulta: La inscripción de una segunda copia se realiza por el inmueble objeto del acto o por el adquirente para el que o respecto del cual ha sido expedido el segundo testimonio.

Respuesta: No corresponde que sea inscripto respecto de otros inmuebles y/o titulares distintos del que consta en la expedición.

Consulta: Se trata de dos inmuebles linderos ubicados en distintos partidos pero vinculados entre sí. Uno de ellos se subdivide y de esta subdivisión sólo uno queda vinculado y el otro no. Ambos inmuebles están en una misma matrícula (técnica registral que ya no se usa en la actualidad). ¿Cómo se matricula?

Respuesta: Deberá confeccionar Planilla “B” para la matrícula de origen. Asimismo deberá confeccionar una matrícula para cada uno de los inmuebles generados por el plano de subdivisión, y en aquel que queda vinculado con el lindero del otro partido, se colocará la correspondiente nota de vinculación. Se debe realizar minuta utilizando el Código 749-00 para la matrícula madre (que contiene a los dos inmuebles vinculados), solicitando se coloque la nota de vinculación también en la planilla “B” junto con las restricciones que correspondan y que surgen del plano.

Consulta: Se presenta un título de propiedad en el que el adquirente declara ser “de estado civil casado en primeras nupcias de su cónyuge de quien se encuentra separado de hecho, con juicio de divorcio en trámite”. Luego obtiene sentencia de divorcio con efecto retroactivo a la fecha de inicio de la demanda, que era anterior a la adquisición. Se vende el inmueble y se consulta acerca del carácter propio o ganancial del mismo.

Respuesta: Se determina que el bien es propio para la consulta realizada. Sin perjuicio de ello, corresponde realizar al escribano autorizante la calificación, con independencia del asiento registral, de todo lo cual debe dejarse constancia en la escritura que se autorice.

Consulta: Se consulta sobre la posibilidad de anexar dos lotes, uno de los cuales reviste el carácter de propio para el único titular de dominio y el otro lote es de titularidad de esa persona y de su cónyuge, con carácter ganancial. ¿es posible realizar la anexión teniendo en cuenta que no hay total identidad de titularidad para ambos lotes?

Respuesta: Es posible realizar la anexión ya que uno de los titulares posee dominio en cada lote a anexarse. Este criterio sólo se admite cuando los titulares de los lotes a anexarse son cónyuges, es decir, en los casos en que un inmueble está titularizado a nombre de uno de los cónyuges y el otro a nombre del otro cónyuge o de ambos. En la matrícula única, los Asientos de dominio correspondientes a cada inmueble, contendrán el estado civil del titular de cada bien al tiempo de su adquisición y demás calificación, lo cual será indicativo del carácter de cada bien. Para cualquier otro supuesto, no se admite la anexión si no hay total identidad entre los todos titulares de dominio de todos los inmuebles a anexarse (independientemente de las proporciones).

Consulta: Sociedad civil. Se realiza una cesión de las cuotas partes a título gratuito durante la vigencia del Código Civil. Luego se realiza una adjudicación de inmueble al cesionario, escritura en la cual se omitió dejar constancia del origen propio del bien. Se otorgó escritura complementaria aclarando el origen del bien, todo lo cual consta inscripto en el Registro de la Propiedad. La adjudicataria vende el mencionado inmueble y el registro observa el hecho de haberse aclarado el origen del bien por escritura complementaria, exigiendo dar cumplimiento a la DTR 11/16 sobre calificación de bienes gananciales y propios. La consultante manifiesta que el origen propio del bien surge de los mismos antecedentes, no requiere manifestación de parte.

Respuesta: La presente consulta no está referida al caso de inversión o reinversión de fondos que prevé la DTR 11/16, hay un dato objetivo de origen gratuito del bien por la cesión de cuotas partes a título gratuito, que surge del mismo título.

Consulta: Antecedentes: Se consulta sobre una compraventa efectuada por boleto con fecha cierta donde se abonó la totalidad del precio y en donde la adquirente manifestó en ese documento ser de estado civil “soltera”. Se otorga la escritura pública en cumplimiento del boleto mencionado, manifestando la adquirente en ese acto ser de estado civil “casada”. Se omite dejar constancia del origen propio del bien. Se pretende subsanar por escritura complementaria posterior a la entrada en vigencia del nuevo Código Civil y Comercial de la Nación. Simultáneamente la titular dona el inmueble y al ingresar ambos títulos al Registro de la Propiedad, son observados.

Respuesta: No es el caso de inversión o reinversión de fondos que prevé la DTR 11/16, hay un dato objetivo de origen del bien siendo soltero (boleto de compraventa con fecha cierta), está la partida de matrimonio de fecha posterior al mismo y conformidad del cónyuge en escritura complementaria.

Consulta: Debe instrumentarse una escritura de venta de unidad funcional, en la cual, según la cédula catastral, ha habido un aumento en la superficie cubierta de esta unidad funcional. Se plantea si corresponde que se otorgue modificación del reglamento de copropiedad y administración.

Respuesta: No es necesaria la modificación de Reglamento la que solo debería otorgarse en caso de que se haya producido un aumento de la superficie total de la unidad funcional, y siempre que ese aumento lo sea en más de un cinco por ciento (5 %) de la unidad funcional. En este caso, es suficiente con que se describa a la unidad funcional según su título antecedente, y es recomendable y de buena práctica instrumental hacer constar en la escritura que según surge del certificado catastral ha habido un aumento de superficie cubierta de la UF, describiendo las nuevas superficies así como la constancia que puede llegar a haber realizado el profesional que efectuó el relevamiento.

Consulta: Se consulta sobre la posibilidad de inscribir un acta de afectación al régimen regularización dominial, con relación a un inmueble sobre el que pesan varios embargos vigentes.

Respuesta: No es necesario el reconocimiento de las medidas cautelares por el beneficiario de la afectación, ya que los mismos afectan al titular dominial y quedarán desplazadas al momento de realizar la consolidación de dominio. Ello, sin perjuicio de que en el texto del acta de regularización debe constar la referencia acerca de la existencia de dichas cautelares, a efectos de que el Beneficiario tome conocimiento de las mismas.

Consulta: Se realiza una escritura de otorgamiento de afectación al régimen de propiedad horizontal por herederos declarados del titular de dominio. Al momento de inscribir la mencionada escritura, no fue rogada la inscripción de la DH, de modo que la titularidad quedó en cabeza del causante.

Respuesta: A fin de inscribir la DH que está contenida en la escritura de reglamento, deberá rogarse por el código 707-00 y 512.30 (minutas separadas). DTR 14/2010.

Consulta: antecedentes: modificación de reglamento de propiedad horizontal a partir de la modificación de plano de PH del cual resultan nuevas UF a expensas de espacios comunes, y en forma simultánea se realiza la adjudicación de esas nuevas unidades funcionales.

Respuesta: a) Publicidad: Se debe solicitar certificado de dominio por la matrícula de origen (madre) respecto de las UF nuevas que surgen de la ratificación de plano PH e informe de dominio de todas las demás unidades funcionales. Respecto al certificado de anotaciones personales, según el artículo 6 de la DTR 14/2010 modificada por DTR 4/2011, el Notario debe calificar la necesidad de su solicitud y dicha calificación debe constar en la escritura. El registro no exige certificado, solo calificación. b) Otorgantes: por todos los integrantes del consorcio cuando la modificación se refiera a aspectos constitutivos de la P.H. (art. 27 DTR 14/2010). c) Adjudicación: Se exige negocio causal por el cual se adjudica la titularidad de las nuevas unidades funcionales a sus respectivos titulares. d) Registración: Se debe acompañar: -Minuta por la matrícula madre; -Minuta por cada una de las UF nuevas; -Planilla PHB según el nuevo plano de PH (ratificación); -Matrícula PHA por cada una de las UUFF nuevas.

Consulta: Se consulta sobre la posibilidad de otorgar una escritura traslativa de dominio de un inmueble en cuya matrícula consta una “afectación a expropiación”.

Respuesta: Se considera que es aplicable lo que resulta del artículo 47 de la Ley 5708, por lo que la publicidad sobre tal afectación a expropiación se considera caduca según los plazos que indica dicha norma (5 años).

Consulta: ¿Cómo se codifica la cancelación de un gravamen hipotecario con creación y emisión de letra hipotecaria escritural y qué debe contener el texto de la escritura?

Respuesta: Cuando de la escritura de constitución de hipoteca y del asiento registral surja creada y emitida una letra hipotecaria escritural, la escritura de cancelación debe contener: a) la declaración del acreedor hipotecario que la otorga de que la escritura de hipoteca no fue remitida al agente de registro previsto en el contrato y/o que la misma se encuentra en su poder y b) la declaración del autorizante de que consignó en la misma nota de cancelación del gravamen. Se aconseja transcribir certificado expedido por el agente de registro previsto en el contrato respecto de la inexistencia de registración de la letra hipotecaria escritural. Estas constancias deben transcribirse en la minuta y consignarse “aclaratoria” como especie de derecho. Se codifica 311 para la cancelación y 702 para la aclaratoria.

Consulta: La necesidad de calificar la existencia del CUIT del transmitente en escrituras públicas instrumentadas de acuerdo al Régimen de Sinceramiento Fiscal establecido por la Ley N° 27.260

El Grupo de Asesores Registrales hemos acordado lo siguiente: Que en las  escrituras públicas instrumentadas de acuerdo al Régimen de Sinceramiento Fiscal establecido por la Ley N° 27.260, es indispensable calificar la existencia del CUIT del transmitente. Dicha necesidad surge del articulo 3° bis de la ley 17.801 que dice: «No se inscribirán o anotarán los documentos mencionados en el artículo 2° inciso a), si no constare la clave o código de identificación de las partes intervinientes otorgado por la Administración Federal de Ingresos Públicos o por la Administración Nacional de la Seguridad Social, de corresponder.” Dicho criterio es el aplicado por los Asesores Registrales que nos visitan en las Delegaciones todos los meses, fundado en el principio de legalidad.
Ver Resolucion General de AFIP 4226 del año 2018 (Cabezal 89 Circular 2 año 2018)